PUBLIKÁCIÓK

1. Ingatlanzűrök, hitelproblémák

2. Hitelközvetítés és adósságrendezés / vigyázat, csapda!/

3. Alkotmányellenes az ingatlanadó?

4. Bedőlt hiteles ingatlanok, vételi jog és a bankok

5. Maffia itt, maffia ott...

6. A szerződési szabadság és a mai magyar vadnyugat

7. Világ csalói, egyesüljetek !

 

1. Ingatlanzűrök, hitelproblémák

   Finánctőke által uralt világunkban egyre ritkább, hogy a piacon forgó ingatlant valamilyen hitel és egyéb korlátozás ne terhelje. Nagy ugyanakkor a kényszer a csőd szélére jutott tulajdonosok részéről az eladásra. Ezek az ingatlanok persze eladhatók, csak nem mindegy, hogy milyen feltételekkel. Olyan szerződést ugyanis nagyon könnyű kötni, hogy kizárólag a bank járjon jól.
Első lépésként mindenképpen a hitel aktuális állapota tisztázandó, illetve az, hogy a bank partner-e a tulajdonosváltás során az adósi pozíció egyszerű átruházásában. Ezt a jogi szaknyelvben cedálásnak hívják és a jogosult hozzájárulása szükséges hozzá. A hitel aktuális állapota is elég kényes kérdés, a bankok szerződéseiben ugyanis annyi a homályos pont, a verébbetűs kitétel, a jog és jogellenesség határát súroló, egyoldalú előnyt biztosító megjegyzés, hogy a szerződés pontos tartalmát olyakor három jogi szakértő négyféleképpen magyarázhatja. Érdekes jelenség ugyanakkor, hogy a hitel egyszerű átvételében a bankok többsége mennyire nem partner.

  Tipikus esetben tehát a vevő jelzáloghitelből finanszírozná a vételt. Ehhez először is tehermentesíteni kell az ingatlant. A tehermentesítéshez az eladónak előtörlesztenie kell a teljes hitelösszeget. Itt a bank egy hatalmasat kaszál rajta. Erre felhasználható a foglaló, vagy a vételár egy része. Elengedhetetlen a jelzálogjog, a vételi jog és az elidegenítési és terhelési tilalom törlése. A mai képtelen helyzetben az adásvételi szerződés tartalmát egy harmadik fél, azaz a bank diktálja, tehát szükséges előzetesen tájékozódni arról is, hogy milyen feltételeket kér a kiválasztott bank, és ezeket - az időnként teljesen jogellenes - pontokat is belefoglalni az adásvételi szerződésbe vagy a kapcsolódó egyéb okiratokba.

  A vevő ilyenkor nem az eladónak fizeti a tehermentesítéshez szükséges összeget, hanem közvetlenül az eredeti hitelező banknak. A bank terhek törlésére vonatkozó nyilatkozatát ,amely nélkül a tulajdonszerzés nem lehetséges, csak ezután adja meg.

  Az adásvételi szerződés ilyen esetekben tulajdonjog fenntartással történik, és a tény széljegyzése is legtöbbször feltétele a bank törlési engedélye megadásának.

  Miután az egyik bank kilépett az ügyből, jön a másik. Azonban a helyzet nem túl egyszerű. Időnként a különféle bankok egymástól teljes mértékben eltérő feltételeket és eljárási rendet diktálnak. Az ügyfelek és az ügyvéd pedig megpróbálhatja kitalálni a jogban járatlan ügyintéző aktuális gusztusát. Ha nem megy, lehet többször dolgozni, de akár bedőlhet a szerződés és perek is keletkezhetnek.

  Sokat gyorsíthatna az ügyön, ha a vevő az eredeti finanszírozó banktól venne fel hitelt, de ez nem túl gyakori.

Összefoglalva a leírtakat:

  A helyzet rendkívül ingatag, az piac jelenlegi visszaesése is részben kivárást tükröz. A szereplők várnak az új, jobboldali kormányra. Alapjában végtelenül egyszerű a piaci szereplők elvárása - legyen egy olyan kormány, amely végre rendet tesz a pénzügyi szolgáltatók és egyéb pénzügyi szereplők által teremtett és fenntartott dzsungelben. A szabad piac ugyanis itt vadnyugati viszonyokat teremtett, megfelelő szigorú szabályozással azonban még orvosolhatók a problémák. Ahogy már korábban is írtam: "Nézetem szerint ezt a szektort is jobban szabályozni kellene. Előírnám az alkalmazható maximális kamatokat és költségeket, a szerződéses biztosítékokat újra rendezném és megtiltanám az idő előtti visszafizetés esetén bármilyen költség ( elmaradt haszon, kamat stb.) felszámítását. Bevezetném a kötelezően alkalmazandó keret - szerződésminta rendszerét. Vételi jog gyakorlása esetén az árat egy kötelezően igénybe veendő független szakértői köztestület ... ... állapítaná meg."
Amely banknak pedig nem tetszik az elképzelés, annak egy nagy klasszikust idéznék: "...tessék, el lehet menni..."


Dr. Győrfi László

Vissza az elejére

 

2. Hitelközvetítés és adósságrendezés / vigyázat, csapda!/

  A hitelközvetítés gyakran öt százalék fölötti jutalékért történik, ami igencsak jövedelmező dolog. Mások továbbfejlesztették a bizniszt, mi van, ha jutalékért cserébe olyan hitelt helyeztetünk ki, amely egészen biztosan be fog dőlni, és már vihetjük is az adós ingatlanját, esetleg közrejátszunk abban is, hogy mások vigyék el az ingatlant.

  Mi kell ehhez?

  Vegyünk egy ingatlantulajdonost, akinek némileg zűrösek az ügyei, mert mondjuk egy válóperben "lefosztották" vagy egyszerűen nem bírja törleszteni a meglévő hiteleit. Ígérjünk neki ezt-azt, elsősorban biztos hitelt. Az a legjobb, ha a kedves ügyfél nagyon problémás, és a kereskedelmi bankok messzire kerülik, hiszen ott vannak azok a pénzügyi vállalkozások, amelyeket nem érdekelnek olyan apróságok, mint a KHR (BAR-lista), a végrehajtási jog, a haszonélvezeti jog és a nem létező jövedelem vagy a tetemes tartozás sem! Az üzlet lényeg e az, hogy az ingatlan még így is érjen jóval többet, mint a kihelyezett hitel. Mondjuk kétszer- háromszor annyit. Az, hogy a kedves ügyfélnek nincsen jövedelme, és egészen biztosan nem tud majd törleszteni, nem baj! A módszer: igazolunk neki jövedelmet, pontosabban közvetítünk neki egy kamu állást! (Egy ilyen jellegű cég hirdetése jól tükrözi a lényeget: "Ha valakinek jelenleg nincs munkahelye, tudunk segíteni oly módon, hogy átmeneti időszakra otthonról telefonnal-, internettel végezhető távmunkát ajánlunk, illetve közvetítünk." )

  Egyszóval segítenek, de nem az ügyfélnek, hanem saját maguknak. Nehogy már olyan apróság miatt bukják el a nem csekély jutalékot, mert a kedves hiteligénylő évek óta munkanélküli. A jövedelem sajnos amúgy is tökmindegy: ha rábeszélik az ügyfelet, hogy szavazzon meg magának havi 300 ezer forint fixet, akkor minden a legnagyobb rendben lesz, hiszen a nem túl finnyás pénzügyi zéerték úgysem ellenőrzik az adatokat. A végeredmény: hitel kihelyezve, jutalék a zsebben. Aztán a 15 milliós hitelhez szükséges havi 180 ezret teremtse elő a kedves hitelfelvevő onnan, ahonnan tudja, hiszen aláírta azt a szerződést! Ha netán nem megy neki a törlesztés, akkor költözzön a híd alá!

  Nézzünk egy-két autentikusnak számító véleményt:

  BRFK ingatlancsalásokkal foglalkozó csoportja:

  "Valóban előfordult gyakorlatunkban, hogy hasonló helyzetben lévő személyek tesznek feljelentést. Ennek kapcsán azonban indokolt kifejteni, hogy önmagában az a tény, hogy egy pénzügyi vállalkozás - amennyiben megfelelő engedélyek keretében végzi ezt a tevékenységet - olyan személynek nyújt kölcsönt, aki eladósodott, nem valósít meg bűncselekményt. Mindenkinek tisztában kell lennie azzal, hogy milyen keretekig vállalhat magára kölcsönöket. Morálisan ugyan elítélendő az a tény, hogy más szorult helyzetét kihasználva köt valaki szerződést, de ez büntetőjogi felelősségre vonást nem eredményez."

  Magyar Ingatlanszövetség:

  "Mindenképpen szigorításra lenne szükség ezen a területen is, "... a politikai akaratnak is meg kellene nyilvánulnia, világossá téve, hogy milyen fogyasztáspolitikát preferál, meddig engedi, hogy az emberek "lakáshitelt minimálbérből " alapon adósodhassanak el."

  PSZÁF :

  "A Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete jelenleg minden szektornál (tehát nemcsak a bankoknál) átfogó, több tucat intézményre vonatkozó témavizsgálatot végez a közvetítők tevékenységét illetően. ...A vizsgálat eredményeként a felügyelet várhatóan a jövő év elején ajánlásokat fogalmaz meg, illetve konkrét jogszabály-alkotási javaslatokat tesz a jogalkotó felé. Már most megállapítható, hogy a különböző szektorokban működő (pl. biztosítók, kontra bankok) közvetítőkre vonatkozó szabályozás jelenleg meglehetősen eltérő."

  Banki Hitel Károsultjainak Egyesülete (BHKE):

  "Annak érdekében, hogy a banki termékek - különös tekintettel a hiteltermékek - területén rendezett, átlátható és szabályozott értékesítés valósuljon meg, és annak felismeréséből, hogy a hazai lakossági hitelkihelyezések közel 50 százaléka ügynöki közreműködéssel valósul meg, a BHKE együttműködve a Magyar Hitelszövetséggel ajánlást fogalmazott meg ezen tevékenységet igénybe vevő pénzintézetek és az értékesítésben közreműködő ügynöki vállalkozások, felügyeleti szervek részére."

  Nemzeti Fogyasztóvédelmi Hatóság (NFH):

  "Az NFH a pénzügyi szolgáltatások területén alapvetően nem rendelkezik hatáskörrel. Fontos ugyanakkor, hogy ...ha az NFH kap olyan hitelhirdetéssel összefüggő bejelentést, amellyel kapcsolatban hatáskörrel nem rendelkezik, de amelyről feltételezhető, hogy az új törvény rendelkezései alapján megtéveszti a fogyasztót, haladéktalanul értesíti a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyeletét vagy a Gazdasági Versenyhivatalt. Amennyiben nem hitelfelvételi lehetőségről szól a hirdetés, hanem olyan állásajánlatról van szó, amely mögött valódi munkavégzés nincs, az NFH is eljárhat, attól függően, hogy fennáll-e a versenyérintettség vagy sem. A lényeg: az együttműködés eredményeképpen nem marad szankció nélkül a fogyasztó megtévesztése, erre az új törvény és a hatóságok közötti szoros együttműködés a garancia."

  Hát ez nem túl biztatóan hangzik. Sok víz lefolyik a Dunán, sok balek házát árverezik el és költöztetik a híd alá, amíg itt megváltozik valami.

  Dr. Győrfi László

  Vissza az elejére

 

3. Alkotmányellenes az ingatlanadó?

   Magánszemély nem tudja meghatározni az ingatlana forgalmi értékét, s erre a jelenleg hatályos jogszabályok alapján nem is kötelezhető. Ezt egyértelműen az adóhatóságnak kell megállapítania. Csakhogy megjelent a 2009. évi LXXVIII. tv.( vagyonadótörvény), amely szerint az APEH így is szankcionálhat, ha a tulajdonos nem nyilatkozik a forgalmi értékről. Hab a tortán az, hogy az adóellenőröknek szabad bejárásuk lehet a magánlakásokba. Egy adószakértő az ügyben az Alkotmánybírósághoz fordult.
Ma az illetékhivatal is az adóhatóság része. Főképp azért lehet alkotmányellenes az ingatlanadó, mert a jogalkotó a forgalmi érték meghatározásánál eltért a helyi adókról szóló törvény rendelkezéseitől és a nem szabályozott kérdésekben kihagyta az illetékről szóló törvényt, helyette az adózás rendjéről szóló törvényre (Art.) hivatkozik.

  A lakóingatlan adóját az adózónak önbevallással kell meghatároznia. Ehhez be kell vallania az adó alapját képező forgalmi értéket. A forgalmi érték megállapításánál a törvényből kimaradt az illetékről szóló törvényre való hivatkozás, így az adóhatóságot nem kötik az illetéktörvényben foglaltak, csak az Art. rendelkezései. (Az illetéktörvény alapján az illetékhivatal (APEH ) a tényleges forgalmi értéket (a szokásos piaci árat) maga állapítja meg. A vagyonadótörvény az érték meghatározásához semmilyen támpontot nem ad.
A vagyonadótörvényben szereplő pontos forgalmi érték meghatározása anomáliákhoz vezet. A mentesség igénybevételekor az Art. szükségtelenül szigorú szabályokat tartalmaz, ugyanis e szerint:"Ha az adózót adómentesség, adókedvezmény illeti meg, ezt okirattal vagy más megfelelő módon köteles bizonyítani".
Az adózónak kellene egy "árként általában elérhető" napi piaci árat meghatároznia. A bevallott forgalmi érték viszont nem csupán iránymutatásul szolgál, mint az illetéktörvény alapján. A vagyonadótörvény ugyanis szankcionálja, ha a forgalmi érték meghatározása pontatlan. A 10 százalékos "tűréshatár" rendkívül alacsony és hihetetlen visszaélések alapja lehet. Ennél nagyobb eltérés adódik egy kínálati és egy tényleges eladási ár között.
Az adózó nem tudja a pontos forgalmi értéket meghatározni, mert nem állnak rendelkezésére azok az eszközök, melyek az illetékhatóságnak rendelkezésére állnak, csak úgy tudná elkerülni a szankciót, ha legalább azt tudná, hogy az adóhatóság milyen szempontok alapján állapítja meg a forgalmi értéket. A vagyonadótörvény azonban az adóhatóság forgalmiérték-meghatározását sem szabályozza.

  Az illetékhatóságnak a forgalmi értéket összehasonlítható értékadatok alapján, az illetékfizetésre kötelezett nyilatkozata ismeretében, szükség esetén külső szakértő bevonásával kell meghatároznia. Ha az értéket ítélet állapította meg, azt az illetékhatóság (APEH) vagyis az adóhatóság nem bírálhatja felül. Ezek a rendelkezések a vagyonadó ügyben eljáró APEH-ot nem kötik. ( De egy házassági bontóper vagyonmegosztási ítéletével megállapított forgalmi értéket sem köteles elfogadni. A bíróság ítélt forgalmi értékével szemben a forgalmi érték önkényes adóhatósági megállapításának lehetősége jogbizonytalanságot okoz és megkérdőjelezi a bírósági ítéleteket.)
Eddig az adóhatóság ellenőrzés céljából magánszemély lakásába. Még a vagyonosodási vizsgálatnál sem léphetett ellenőrzés céljából magánszemély lakásába. Ám az Art. 98.§ (3) bekezdése szerint "a vállalkozási tevékenységet nem folytató magánszemély lakásában az adóellenőr akkor jogosult az ellenőrzést lefolytatni, ha az adókötelezettség a lakással, mint vagyontárggyal kapcsolatos". Márpedig az ingatlanadó a lakással, mint vagyontárggyal kapcsolatos, ezért a revizoroknak szabad bejárásuk lesz 2010-től a magánlakásokba.

  Az ingatlan forgalmi értékének ellenőrzése is az szja-bevallás ellenőrzése körébe fog tartozni, ez azt jelenti, hogy az adóhatóság - szja-bevallás ellenőrzése tárgyában kiadott megbízólevéllel rendelkező - revizorai a forgalmi érték ellenőrzésére hivatkozással bármikor beléphetnek magánlakásokba. Ilyenkor "az adózó köteles az adóhatósággal együttműködni, az ellenőrzés feltételeit a helyszíni ellenőrzés alkalmával biztosítani". Az adóhatóság nem is titkolja, hogy az ilyen kutakodással szerzett információkat a becslési (vagyonosodási vizsgálatoknál) kívánja felhasználni. Az APEH ugyanis olyan nyilatkozatot tett, mely szerint ha valaki nem fizet ingatlanadót, akkor azt vagyonosodási vizsgálattal ellenőrzik.
  A torvény a személyes mentességet a lakcímbejelentésen túlmenően tényleges (életvitelszerű) bentlakáshoz kötötte.

  Az életvitelszerű bentlakás követelménye az indítványozó szerint ellentétes a szabad mozgás és a tartózkodási hely szabad megválasztásának alkotmányos jogával.

  Például a házastársi vagyonközösség miatt azonos vagyoni helyzetben eltérő közteher-hozzájárulás fordul elő a következő két példában:

  1. Amennyiben az egyik házastárs a lakóhelyétől távol talál munkát és csak mondjuk havonta egyszer tud családjához hazalátogatni, így nem életvitelszerűen lakja a közös, 30 millió alatti ingatlant, ezért az egyik házasfél jogosult a mentességre, a másik nem.

  2. Házastársak közül az egyik a 30 millió alatti forgalmi értékű közös tulajdonú ingatlanból máshová költözik, így nem valósul meg a részéről az életvitelszerű bentlakás, ezért a mentességre, míg a másik házasfél igen.

  Az sem semmi, hogy a bíróság által a házassági vagyonközösség megosztás keretében ítéletben megállapított érték nem kötné az adóhatóságot. Természetesen mindez az adózók kárára megy.
A vagyonadótörvény semmilyen kitételt nem tartalmaz arra, milyen okirattal lehet igazolni a 30 millió alatti forgalmi érték alapján járó mentességet: netén adásvételi szerződéssel, szakértői értékbecsléssel? Nagy tehát az önkény lehetőség, amit csak az szüntetne meg, ha a forgalmi érték meghatározásának kötelezettsége az adóhatóságot terhelné.

  Van más baj is. Hogyan támasztja alá az adóhatóság az általa megállapított forgalmi értéket? A forgalmi érték fogalmát a vagyonadótörvény nem határozza meg egyértelműen. Ha az illetéktörvény rendelkezéseit nem kell alkalmazni, akkor mi tekinthető kétséget kizáró pontos forgalmi értéknek?

  A képlékeny szabályozás jogbizonytalanságot eredményez. Nem egyértelmű szabályozás és ellentmondó törvényi rendelkezések gátolják a jogbiztonság érvényesülését. Egy ilyen bizonytalan helyzet mindig a kisemberek hátrányára áll fenn.

  Dr. Győrfi László

  Vissza az elejére

 

4. Bedőlt hiteles ingatlanok, vételi jog és a bankok

   Némely ingatlanközvetítőnél a következő - enyhén gyanús - szlogenekkel hirdetnek ingatlanokat -"Áron alul, készpénzért eladó", "Tulajdonjoggal eladó", "Készpénzfizetés szükséges!" - ezen kifejezések mögött az bújik meg , hogy a meghirdetett ingatlan tulajdonjogát vételi joggal lehet megszerezni.
Mi is a vételi jog és mi a szerepe a hitel szerződések esetében ?
A bankok esetenként - a jelzálogjogon kívüli plusz biztosítékként - kötik ki saját maguk számára a vételi jogot. A vételi jogról a polgári törvénykönyv a következőképpen rendelkezik:
Ha a tulajdonos másnak vételi jogot (opció) enged, a jogosult a dolgot egyoldalú nyilatkozattal megvásárolhatja. A vételi jogra vonatkozó megállapodást - a dolog és a vételár megjelölésével - írásba kell foglalni. A határozatlan időre kikötött vételi jog hat hónap elteltével megszűnik; az ezzel ellentétes megállapodás semmis. Határozott időre szóló vételi jogot legfeljebb öt évre lehet kikötni. A vételi ár megegyezik az eredeti vételárral. Amennyiben gazdálkodó szervezet az opció jogosultja, úgy kijelölheti azt a személyt, aki a vételi jog gyakorlására jogosult"

  Praxisomban a bankok által kikötött opciók nagy többsége vagy semmisnek, vagy nem érvényesíthetőnek bizonyult. Semmis azért, mert a vételárat nem foglalták írásba és nem érvényesíthető mert eltelt a hat hónap vagy az öt év. Mindez jelzi az átlag bank jogi felkészültségének színvonalát.

  Miért nyúlnak a bankok ehhez az eszközhöz, hiszen az ilyen - jelzálogjoggal terhelt - ingatlant hivatalosan nem is lenne szabad meghirdetni?

  Arról van szó, hogy a bankok némelyike kezd a saját csapdájába esni. Annyi a bedőlt hiteles ingatlan, hogy egyszerűen nem lehet eredményes végrehajtást vezetni. Nincs árverési vevő, hiszen ezek a vevők korábban ingatlan spekulánsok voltak, de jelenleg nincs kinek továbbadni az ingatlanokat. Ezért kényszerültek némely bankok kerülő utak keresésére - úgy tűnik, hogy nem igazán tudták megtalálni.

  Hogyan megy az egész folyamat ?

  A vételi joggal megszerezhető ingatlanok listáit a pénzintézetek adják ki az ingatlanirodáknak, de azok az ingatlanokat nem árulhatják közvetlenül. Akkora a titkolózás, hogy az ingatlanok listájáról az ingatlanközvetítőknek és a vevőjelölteknek titoktartási nyilatkozatot kell tenniük. Ezeket az ingatlanokat hivatalosan tehát nem lehet hagyományos módon közvetíteni, sőt az érdeklődők a szokásos ingatlanbejárás helyett mindössze egy listát tanulmányozhatnak, megnézhetik a tulajdoni lapot, az értékbecslést, fotókkal, alaprajzokkal, viszont a vevő a lakást belülről nem tekintheti meg. Nagy tehát a sumákolás. Csekély viszont az eredmény - ki vesz ilyen feltételek mellett bármit is ?

  Felmerülhetne persze, hogy ezeket az ingatlanokat befektetésre és szabadpiaci továbbértékesítésre vennék meg, de hát ez sem akar sikerülni. Ez az egyik eredménye a pénzpiaci, minden határt nélkülöző nyerészkedésnek.

  (Az egyébként semmire sem jó Magatartási Kódexet aláíró bankok vállalták, hogy az ingatlanra vonatkozó vételi jogot tartalmazó szerződésben biztosítják az ügyfélnek, hogy mielőtt hitelezőként élnének a vételi joggal, legalább 90 napot adnak az adósnak, hogy maga értékesíthesse ingatlanát. Az tönkretett adósoktól azonban ez aligha várható el. )


  A vételi jog gyakorlásával egyébként az ingatlanokat a piaci árnál 10-20 százalékkal olcsóbban lehetne megszerezni, már ha a vételi jogi megállapodás körül minden rendben lenne. He mégis menne a dolog, következik a birtokbavétel hercehurcája. A birtokbavétel akár fél-egy évig is eltarthat, az értékesítés ilyen esetekben ugyanis lakottan történik, tehát a vevő az ingatlant lakott állapotban veszi meg, azaz a volt tulajdonos bent él a lakásban, a kiköltöztetést különböző "követeléskezelő cégek" vállalják. A szép kifejezés meglehetősen kriminális tartalmat takar. Persze ezek a cégek is beleillenek a pénzpiaci morálba. Megoldás lehetne kikerülni a követeléskezelő cégeket, és tárgyalni a volt tulajdonossal, hogy bizonyos összeg fejében költözzön ki az ingatlanból, de hát ki törődik itt az ügyféllel? Aki nem fizet, az elveszíti a jogait, másodrendű állampolgárrá válik

  Mit lehet tenni ? Először is célszerű megkeresni egy ügyvédet, tisztázandó, hogy az opció egyáltalán érvényesíthető-e ? A földhivatal ugyanis a szerződés szabályosságát, hatályosságát nyilvánvalóan nem fogja vizsgálni. Ha kiderül au opciós szerződés alkalmatlansága, már legalább a kiuzsorázásnak a fentebb ismertetett fajtája kikerülhető. Marad még a végrehajtás, de az meg nem nagyon akar menni.
  Nem kerülhető meg ugyanakkor az állam felelőssége. Már korábban megírtam, és most megismétlem ,hogy a mai magyar "vadnyugati" gazdasági viszonyok között az állam nem lehet közömbös külső szemlélő a nagyok és a kiszolgáltatott kicsik konfliktusaiban. Egy leendő jobboldali kormánynak ezen a területen nagyon sok tennivalója lesz. A klasszikus baloldali értékeket ugyanis a "haladó" baloldal harminc ezüstpénzért eladta a nemzetközi karvalytőkének, így ezen értékek képviselete is a nemzeti jobbközépre vár. Mindenképpen eredményeket kell produkálni, a nemzet jó része számára a lét vagy nemlét kérdéséről van szó, a pénzügyi szolgáltató területet sürgősen szigorú szabályozásnak kéne alávetni és szükség lenne aktív állami beavatkozásra is, például a magáncsőd intézménye területén. A Tisztelt Olvasóra bízom annak megítélését, hogy a pénzügyi szektor kapzsiságát, szemtelenségét meddig tolerálhatjuk. Itt az ideje egy olyan nemzeti kormány színre lépésének, amely legalább megpróbál rendet teremteni ebben a dzsungelben. Persze nagyon kellenének bizonyos kedvező nemzetközi feltételek is. Remélem, 2010-ben végre mi is jól járhatunk.


  Dr. Győrfi László

  Vissza az elejére

 

5. Maffia itt, maffia ott…

   A gazdaság és a politika kriminalizálódásáról már korábban is írtam. Most itt a hitelmaffia: 150 embert gyanúsítanak és több ezer a károsultak száma.
  A maffiában pénzügyi vállalkozók, hitel- és ingatlanközvetítők vettek részt, céljuk az értékes ingatlanok tulajdonosainak kisemmizése. A módszer sokadszor is az volt, hogy uzsora feltételekkel adtak kölcsönt olyanoknak, akikről már az elején tudták, hogy képtelenek lesznek fizetni.
  Farkas Ádám, a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyeletének elnöke arról nyilatkozott az egyik rádióban, hogy 150 embert gyanúsítanak az ügyben. A hitelkárosultakat képviselő Magyar Hitelszövetség elnöke, Barabás Gyula szerint több ezren lehetnek az országban, akik így veszítették el lakásukat, havonta mintegy 20 olyan levelet kaptak, melyben azt írták a károsultak, hogy nem kaptak hitelt a banktól, ezért elfogadták a különböző hitelközvetítők ajánlatát. Mivel egy idő után nem tudtak fizetni, az utcára kertültek.

  Az országban sok helyen találhatunk ilyen károsultakat, de főleg azokon a településeken, ahol könnyű értékesíteni a lakásokat. A maffia hitelközvetítő résztvevői nagyon pontosan felmérték, kinek érdemes kölcsönt adni.

  Egyre inkább elmosódni látszik a határ az üzlet és bűnözés világa között, korábban ugyanis voltak olyan egyébként legális pénzügyi cégek, melyek nyíltan a lakások megszerzésére mentek rá a hitelek kihelyezésekor. Ezek a pénzügyi szolgáltatók az ingatlanok értékének 50 százalékát fogadták el a kölcsönök fedezetéül, vételi opcióval. Vagyis kikötötték, ha az adós nem képes fizetni a kölcsön részleteit, az ingatlan a hitelező tulajdonába kerül. Ezek a cégek összejátszottak a lakások megszerzésében érdekelt maffiózó csoportokkal, vagyis a bedőlt hitelesek ingatlanjait még az elárverezésük előtt igen jutányos áron átpasszolják. Így jutnak a valós érték feléért lakáshoz az ezeket megszerzők. A cégek még azt is megakadályozzák, hogy az adósok vevőt szerezzenek a lakásukra.

  Farkas Ádám azt is megjegyezte, hogy a PSZÁF-nak nincs jogköre a kilakoltatások megakadályozására, de az önhibájukon kívül bajba jutottaknak segíteni kell.

  Ezek a jelenségek Törökbálintot sem kerülték el. Több olyan családról is tudni, akik hasonló ügyekben áldozattá váltak.

  Már korábban megírtam, hogy a pénzügyi szolgáltató területet sürgősen szigorú szabályozásnak kéne alávetni és szükség lenne aktív állami beavatkozásra is, például a magáncsőd intézménye területén. Viszont az önkormányzatok elővásárlási joga egy nagyon gyenge kísérlet arra, hogy a kormány által előidézett helyzet felelősségét másokra hárítsák át.

Dr. Győrfi László

Vissza az elejére

 

6. A szerződési szabadság és a mai magyar vadnyugat

   A szerződési szabadság és a szerződések kötelező erejének elve igen régi jogi alapelvek. A gazdasági élet szabadsága, az áruk és szolgáltatások kötöttségek nélküli szabad áramlásának elve és az ehhez kapcsolódó magánjogi megoldások a mai modern piacgazdaság alapját adják. Létezik azonban egy másik, a háború utáni politikai fejlődés által megteremtett, alapvetően kereszténydemokrata ihletésű elv, amelyet szociális piacgazdaságnak hívnak. Ez, egyebek között, az állam feladatává teszi a gondoskodást a verseny által hátrányokat szenvedőkről, a leszakadó rétegek megsegítését és a felnövekvő generációkon belül mutatkozó esélybeli egyenlőtlenségek mérséklését. A mai magyar valóság különösen élesen veti fel azt a kérdést, az egyszerű állampolgárok / beleértve a kiszolgáltatott kisvállalkozókat / érdekeinek megvédésében meddig mehet el az állam ? Magyarországon ugyanis a tisztességes piaci magatartás körül súlyos gondok vannak, az erőfölénnyel való visszaélés és az egyszerű állampolgár / fogyasztó/ és a kisvállalkozó szerződésekkel vagy anélkül való kizsigerelése napi gyakorlat. Két területet említenék, ahol nézetem szerint az államnak jogszabályok meghozatalával és azok szigorú betartatásával be kellene avatkoznia.

  Sokat beszélünk az építőiparban a körbetartozás jelenségéről. Kevesebb szó esik ezen belül egy igen tisztességtelen és széles körben elharapózott magatartásról. Én ezt fővállalkozói lefosztásnak nevezem. Vannak, és nem is kevesen, olyan cégek, amelyek- jó kapcsolati tőkével - kizárólag azzal foglalkoznak, hogy /pályázattal vagy anélkül/ építőipari kivitelezési munkák fővállalkozói pozíciójába kerülnek. Eszük ágában sincs azonban tényleges munkát végezni, ez az alvállalkozók hadára vár. Ezekkel szemben a fővállalkozó lép fel megrendelőként. Nagyon sok ilyen kis kényszervállalkozó / egyéni vállalkozó, kis bt. stb./ van ma a piacon, akik állandó jelleggel a lét és a nemlét határán egyensúlyoznak. Ezek aztán saját költségükre elvégzik a munkát és amikor 80-90 %-os készültségi szintre jut a kivitelezés, akkor mondvacsinált minőségi kifogásokkal / ebben segítik a fővállalkozókat a saját műszaki ellenőreik/ lezavarják őket a területről, a kifizetést megtagadják és egy másik kiszolgáltatott kényszervállalkozóval befejeztetik a munkát. A megrendelőtől a pénzt felveszik, a kisvállalkozó meg pereskedhet, ha bírja. Ha nagyon szorít a kapca, a hivatásos fővállalkozó csődbe viszi saját magát, a pénzt kimenti és újabb hivatásos fővállalkozást alapít. Mit lehet itt tenni?
Nézetem szerint az építési - szerelési szerződéseket /esetleg kötelezően alkalmazandó szerződésminták elrendelésével/ szigorúan újra kellene szabályozni. Csak az léphessen fel megrendelőként, természetesen a fővállalkozó-alvállalkozó viszonyban is, aki a kifizetésre elkülönített banki fedezettel rendelkezik. A kivitelezői teljesítést pedig egy kötelezően igénybe veendő független szakértői köztestület / félve mondom ki: volt ilyesmi a szállítási szerződések területén, tanácsi megbízottaknak hívták őket/ állapítaná meg, és pozitív megállapítás esetén a bank automatikusan fizetne a kivitelezőnek. Persze az egyéb építőipari érdekességeket /például az elterjedt zsebből - zsebbe fizetést/ ez sem tudná kezelni.
A másik érdekes terület a pénzügyi szolgáltatói tevékenység területe. Említhető az áruhitel- lízing szolgáltatás, amely különösen a gépkocsi vásárlás területén mutat érdekes jelenségeket. A pénzügyi szolgáltatók egészen a legutóbbi időkig olyan ügyleteket finanszíroztak, amelyek "bedőlése" szinte törvényszerű volt. A kockázatot aztán jórészt a visszavásárlási jog kikötése csökkentette. Ez ugyanis olyan / ún. euro-tax/ áron történt, amelyen csak a magánfél veszíthetett, a továbbértékesítés pedig számtalan visszaélésre adott lehetőséget. A másik érdekes kérdés a kamatok és költségek területe, amelyek esetében a magánjogi természetű megoldások kétségesek, hiszen nem egyenjogú felek viszonyáról van szó. Említésre méltó az idő előtti hitel - törlesztés, amely esetben a pénzügyi szolgáltató üzleti veszteségekre hivatkozva mindenféle követeléseket érvényesít. Teszi mindezt egy olyan pénzösszeg esetében, amelyet a befizetés után öt perccel újra kihelyezhet.

   Nézetem szerint ezt a szektort is jobban szabályozni kellene. Előírnám az alkalmazható maximális kamatokat és költségeket, a szerződéses biztosítékokat újra rendezném és megtiltanám az idő előtti visszafizetés esetén bármilyen költség ( elmaradt haszon, kamat stb.) felszámítását. Bevezetném a kötelezően alkalmazandó keret - szerződésminta rendszerét. Visszavásárlási jog gyakorlása esetén az árat egy kötelezően igénybe veendő független szakértői köztestület ( lásd fentebb) állapítaná meg.
A leírtak csak két kiragadott területet jelentenek. Az általam javasolt megoldások szellemisége az érdekes. A mai magyar "vadnyugati" gazdasági viszonyok között az állam nem lehet közömbös külső szemlélő a nagyok és a kiszolgáltatott kicsik konfliktusaiban.

  dr. Győrfi László

  Vissza az elejére

 

7. Világ csalói, egyesüljetek !

   A magyar gazdasági élet egészen hihetetlen mértékben kriminalizálódott. Persze az állami politikát sem kell félteni - sokszor szét sem választható a két terület - kéz kezet mos alapon mennek a dolgok. ( Gondoljunk a szocialista börtönfrakció igen gyors gyarapodására )
Egy bűncselekmény sincs azonban károsultak nélkül. Kik a jelen esetben a károsultak ? Azok az egyszerű, különösebb extra törekvések nélküli magyar emberek, akik hihetetlen ambíciókat táplálnak: például szeretnének megfelelő lakáshoz jutni. És itt kezdődik a hétköznapi krimi -
Sok szereplős a közvetítői piac. Vannak például ingatlanközvetítők, hitelközvetítők és biztosításközvetítők. Nincs is addig semmi baj, amíg mindenki a saját területén focizik. A problémák ott kezdődnek, amikor a kuncsaft bekopog az ingatlanközvetítőhöz és nem tudja, hogy az illető úr/hölgy egyben személyében vagy mondjuk házastársa révén a banknak és a biztosítónak is dolgozik. Ha Strasznov Ignác ma élne, biztos, hogy ezen a területen próbálkozna, például alapítana egy ingatlanközvetítő zrt-t, ahol mindenki mellesleg a bankok és a biztosítók ügynöke. Alapítana ezen kívül egy "Árverési Hiéna Ltd"-t is. Így a kuncsaftot levágná a sima ingatlanközvetítés címén, beterelné a bankügynökhöz és levágná ezen a címen is, majd bemesélné neki, hogy a dolog életbiztosítás nélkül nem megy és ezen a közvetítési címen is kifosztaná, végül, - ha nem tudja fizetni a horribilis törlesztési összegeket - mint árverési hiéna megszerezné a kiközvetített ingatlant és háromajtós szekrény emberekkel az utcára tenné a szerencsétlen ügyfelet.
  Széles körben ismert annak a gyermekét egyedül nevelő asszonynak az esete, aki egyáltalán nem akart a biztosítóval szerződni, de két szorosan együttműködő /banki és biztosítási/ ügynök csalásának áldozatává vált. A bíróság a csalókat elítélte, de a bank és a biztosító nem akar tudomást venni a nevükben eljárt csalók elítéléséről. Magyarán: marad a csőd és annak minden ódiuma az ügyfél nyakán. Mit tenne egy normális cég ilyen esetben ? Sűrű bocsánatkérések közepette mindent visszacsinálna és teljes mértékben kártalanítaná a becsapott áldozatot.
(No, nem Magyarországon, nálunk ugyanis, hol vannak ilyen cégek? Ne felejtsük el, a mi országunk egy gyarmat./)
A Banki Hitelkárosultak Egyesülete szerint: "...ami az elmúlt három évben a bank és a biztosítás piacán, értékesítés címén történt az gyakorlatilag - tisztelet a kivételnek - bűncselekmények sorozata."
   "Ezeket a biztosítókat és pénzintézeteket ki kellene kergetni az országból", nyilatkozta a Banki Hitelkárosultak Egyesületének szaktanácsadója, hozzátéve, hogy rengeteg ilyen esettel találkozik, és jellemzően olyankor vannak problémák, ha az üzletkötő biztosítási ügynök is egyben, szerinte a biztosító mögöttes felelősséggel tartozik az ügynöke munkájáért. Hadd tegyük hozzá: a bank is.

   A helyzet nagyon súlyos: a kereskedelmi bankok mellett hamarosan elterjednek a "fapados" bankok, amelyek leánybankként, fióktelepként működnek az országban. Vezetőik és alkalmazottaik külföldi érdeket képviselnek, és az idegen érdekek hajszolása közben gyakorlatilag kizsákmányolják a bennszülötteket.
Ehhez jön az ügynöki szerződések kérdése, hiszen az ügynöki szerződésnek olyannak kellene lennie, hogy a mögöttes felelősséget a pénzintézet ( bank, biztosító) vállalja.

Ki lenne a felelős mindezért ? Elsősorban a neoliberális magyar kormány. De erről később.


Káder kiválasztás a gyarmaton

   Mára félnapos tanfolyammal lehet pénzügyi tanácsadó, vagy üzletkötő valakiből. Egyes bankokhoz, biztosítókhoz erkölcsi bizonyítvány, iskolai végzettség nélkül veszik fel az embereket, akik akár még a BAR listán is rajta lehetnek. Van, ahol még erkölcsi bizonyítványt sem kérnek, így extrém esetben az is előfordulhat, hogy egy korábban gazdasági bűncselekményért börtönben ült személy pénzügyi tanácsadó, üzletkötő, biztosítási ügynök legyen.

Ködösítés, szakmai tolvajnyelv

Klasszikus esetei az ügyfél halandzsával történő megvezetésének:

  I. "a vagyonkezelő célja a diverzifikáció révén az egyedi részvénybefektetések vagy részvényalapok kockázatánál kisebb kockázat mellett, közép és hosszútávon a magas értéknövekedés biztosítása".

  II. "az Europartners Multi Investment Fund Netherland Index Plus a holland tőzsdei indexhez képest aktívan kezelt, a KBC Multi Track Netherlands Fund, a holland tőzsdei indexet követő, passzívan kezelt alap, a KBC Multi Track High Divindend Netherlands pedig a holland tőzsdén szereplő magas osztalékot fizető vállalatainak részvényeit vásároló alap".

  stb., stb.

  Tegyünk, de mit ?

   Nem csak a pénzügyi jártasság, hanem az anyagi lehetőségek feltérképezése sem szempont. Ennek oka, hogy a hitel és a biztosítási ajánlatot az ügyfél teszi a biztosító és a bank felé, egy formanyomtatvány kitöltésével, amely az üzletkötő közvetítésével jut el a céghez. Tehát a biztosító/ bank és az ügynök egymás között rendezik a főbb kérdéseket. Ez még akkor is életveszélyes, ha az ügynök és az ügyintéző nem élettársa egymásnak, mint az a gyermekét egyedül nevelő asszony esetében történt.

  Ezt a szektort is részletekbe menően szabályozni kellene. Elő kellene írni az ügynöki szerződések összes lényeges elemét, sőt, be kellene vezetni a kötelezően alkalmazandó keret - szerződésminta rendszerét. A Btk-ban kiemelten kellene szabályozni a csalás ezen fajtáját és a büntető eljárások megállapításait gyorsított különleges eljárásokban az ügynök által képviselt pénzintézetek felelősségének ítéleti megállapításává tenni. /Ez utóbbi egyébként a büntető eljárások polgári peres ítéleti konvertálásának akut kérdése./

   Mit tesz ebben a helyzetben a "magyar" állam ? Hát praktikusan semmit. De miért is tenne ? Hiszen szabad piac van, ugyebár ? Szabad egy magyar kisvállalkozónak a Rotschildokkal versenyezni. Szabad becsődölnünk és a híd alatt laknunk. Szabad egy munkavállalót napi 15 órát minimálbéren robotoltatni. Ez a vegytiszta (neo) liberalizmus. Azért a rabszolgákkal többet törődtek. Tudják - abban a ronda rabszolgatartó Római Birodalomban.

Korábbi cikkemben már megírtam:

  "A mai magyar "vadnyugati" gazdasági viszonyok között az állam nem lehet közömbös külső szemlélő a nagyok és a kiszolgáltatott kicsik konfliktusaiban."

  Egy leendő jobboldali kormánynak ezen a területen nagyon sok tennivalója lesz. A klasszikus baloldali értékeket ugyanis a "haladó" baloldal harminc ezüstpénzért eladta a nemzetközi karvalytőkének, így ezen értékek képviselete is a nemzeti jobbközépre vár. Mindenképpen eredményeket kell produkálni, a nemzeti közép jó része számára a lét vagy nemlét kérdéséről van szó.


  Dr. Győrfi László

  Vissza az elejére