INGATLANCSERE - EGY LEHETSÉGES MEGOLDÁS

 

INGATLANCSERE
avagy hogyan küszöböljük ki a bankokat életünk egy fontos területéről ?

   Jelen tanulmány nem utolsósorban azzal a szándékkal íródott, hogy segítsen megmozdítani a gyakorlatilag megdermedt ingatlanpiacot. Sok ember számára ez a továbblépés, az emberhez méltó létezés megteremtésének alapfeltétele.

   Fogalom meghatározás:

   Előre bocsátom, hogy az ingatlancsere fogalmán az ingatlanok / esetünkben lakóház, öröklakás / tulajdonjogának cseréjén túl az önkormányzati bérleti jogoknak ingatlanok tulajdonára történő cseréjét is értem.

   I, Nézzük először a csere jogi szabályozását.

1959. évi IV. törvény

a Polgári Törvénykönyvről

2. A csere

378. § Ha a szerződő felek dolgok tulajdonának kölcsönös átruházására vállalnak kötelezettséget, az adásvétel szabályait kell megfelelően alkalmazni. Ebben az esetben mindegyik fél eladó a saját szolgáltatása, és vevő a másik fél szolgáltatása tekintetében. 

1993. évi LXXVIII. törvény

a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról

Ingatlanközvetítés, ingatlanvagyon-értékelés és közvetítés

64/A. § (1) Az ingatlanközvetítői tevékenység olyan önálló feladatkör, amelynek ellátásához szükséges az ingatlanok közvetítésével összefüggő gazdasági, műszaki és jogi követelmények ismerete. 

(2) Az ingatlanközvetítő a tevékenységi körén belül:
   a) az ingatlanok (beépíthető telek, illetőleg lakóépülettel vagy nem lakás céljára szolgáló épülettel beépített ingatlan) adásvételének és cseréjének közvetítésével,
    b) a lakások és a nem lakás céljára szolgáló helyiségek, telkek bérlete és tulajdona cseréjének közvetítésével,

 összefüggő feladatokat látja el.

  

1990. évi XCIII. törvény

az illetékekről

19. § (1) A visszterhes vagyonátruházási illeték általános mértéke - ha a törvény másként nem rendelkezik - a megszerzett vagyon terhekkel nem csökkentett forgalmi értéke után 4%,
   (2) Ingatlanok tulajdonjogának cseréje esetén az illeték alapja - a 21. §-ban foglaltak kivételével - a cserével megszerzett ingatlan forgalmi értéke.

Lakástulajdon és a hozzá kapcsolódó jogok visszterhes vagyonátruházási illetékének mértéke

21. § (1) Lakástulajdon szerzése esetén a visszterhes vagyonátruházási illeték alapja - ha e törvény másképp nem rendelkezik - a lakástulajdon forgalmi értéke. Az illeték mértéke - lakásonként - 4 millió forintig 2%, a forgalmi érték ezt meghaladó összege után 4%. Lakás résztulajdonának szerzése esetén a 4 millió forintnak a szerzett tulajdoni hányaddal arányos összegére alkalmazható a 2%-os illeték, a forgalmi érték ezt meghaladó része után 4% illetéket kell fizetni.
   (3) Lakástulajdonok egymás közötti cseréje esetén az illeték alapja az elcserélt ingatlanok - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékének a különbözete.
   (4) Kettőnél több lakás tulajdonjogának egymás közötti cseréje esetén az illeték alapja az elcserélt legnagyobb és legkisebb - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékű ingatlanok értékkülönbözete.
   22. § Lakástulajdonnak állami, helyi önkormányzati tulajdonban álló bérlakás bérleti joga megszerzése ellenében történő átruházása esetén a visszterhes vagyonátruházási illeték alapja a lakástulajdon forgalmi értékének 50%-a. Az illeték mértékére a 21. § (1) bekezdésében foglalt rendelkezés irányadó.
 

A jogi szabályozásból kiderül az, hogy a csere illetékének mértéke jóval kedvezőbb, mint az adásvételé.

II, Csere ügyletek finanszírozási szükséglete

   Egy példán szeretném bemutatni a konstrukciót.

   Vegyünk egy négyszobás családi házat Törökbálint Tükörhegyen, 40 milliós vételárral. Egy idős házaspár lakja, aki szeretne egy kisebb, kétszobás,  20 millió forintot érő családi házba költözni a környéken. Ehhez azonban előbb el kell adnia a házát. Adva van egy kétszobás családi házzal rendelkező fiatal házaspár, akik újabb gyermekük megszületése okán szeretnének négyszobás házba költözni. Az eladások igen gyengén mennek, de tegyük föl, hogy sikerül nekik vevőt találni. Ennek a vevőnek a jelen jogi szabályozás szerint - maximum 50% hitel - kell 20 millió Ft készpénz és ugyanannyi hitel. (Ez egyáltalán nem biztos, hogy az említett ifjú házaspár lesz, hiszen ki garantálhatja az egyidejű eladást ? ) Honnan származhat a készpénze ? Például az ingatlana eladásából. Ehhez átlagos esetben kell 10 millió készpénz és 10 millió hitel. A sor lehetne a végtelenségig folytatni, de nyilvánvaló, hogy ahhoz, hogy az említett csere adásvételi formában lebonyolítódjék, minimum három - négy adásvétel és közel az említett értékesebb ház értékével megegyező nettó hitelkihelyezés ( 40 millió)szükséges.

  Felvetődik az a kérdés, hogy a mai ingatlanközvetítői szakma miért nem foglalkozik cserével ( tisztelet az igen ritka kivételnek)?  A válasz a bankok és a szakma szoros összefonódásában keresendő. Mindketten a minél nagyobb összegű hitel kihelyezésben érdekeltek, ugyanis a közvetítők sokszor egyben a bankok ügynökei is. Legalábbis a legutóbbi időkig ez így volt. Születtek is olyan szerződések, ahol az ingatlanok értékelése teljességgel hamis volt - sokkal többre értékelték a ténylegesnél.  Most már a hitelek kihelyezésénél a pénzintézetek sokkal óvatosabbak - többek között ezért is pang a piac.

  A pénzkímélő megoldás egyébként nem ismeretlen: a harmincas évek Németországa külkereskedelmének jó részét csere formájában bonyolította ( jó okuk volt rá). Magyarország jelen helyzetében, amely helyzet a társadalom pénzügyi ellehetetlenülésével fenyeget, a pénzkímélő megoldások elterjedése üdvös és államilag is támogatandó.  A III. pontban említést teszek egy olyan megoldásról, amely a bankokat bizonyos esetekben teljességgel kiküszöbölné a csere folyamatokból

  

III . Bankmentes csere, avagy a kölcsönözzünk egymásnak mozgalom megindítása

   Miközben a gazdaság pang és az ingatlanok piaca gyakorlatilag teljesen visszafejlődött, a bankok igen jól prosperálnak. Nem hiába tervezi a kormány a profitjuk extra adóztatását. Vannak olyan hírek, amelyek szerint már ma is  sokan ingatlanvásárláshoz nem mernek hitelt felvenni, inkább lakást bérelnek. ( A lakásbérlet külföldön elterjedt megoldás, hiszen például Svájcban a lakosság 80%-a bérelt ingatlanban lakik. Magyarországon azonban mások a szokások és mindenképpen figyelembe kell venni az emberek érzelmi kötődését a saját lakáshoz, illetve a társadalmi elvárásokat is. )

  Az ingatlanpiacon tehát a hiteltől való félelem jelen van, ez és az ingatlanértékesítés nehézségei új megoldásokat hívnak életre.  Egyik ilyen, amikor a jövendőbeli tulajdonos bérlőként (használóként) beköltözik az ingatlanba, és bérleti (használati) díjat fizet a tulajdoni lapon bejegyzett tulajdonosnak, aki ezt vételár részletként kezeli. A folyamat a vételár kiegyenlítéséig tart. ( A szerző is ezt tette - nem csere, hanem adásvétel esetében )

  Ez a megoldás több szempontból is kedvezőbb az egyszerű adásvételnél. A hitel kockázatainak a legveszélyesebb része - az egyoldalú kamatemelés és árfolyamkockázat - elkerülhető. Elodázza az adásvétel egyes költségeit, mint például az illetékfizetést, illetve a vagyongyarapodás adóhatósági észlelését is (adásvétel esetén az ügyvéd köteles a rendszeresített nyomtatvánnyal azonnal értesíteni az APEH-et).

  Jó az eladónak (az értékesebb csere ingatlan tulajdonosának), mert nem kell tovább árulni, őriznie az ingatlant, illetve ilyenkor kisebb az ingatlan tönkretételének kockázata, mint egy bérlő esetében. A konstrukció jó a vevőnek is, ha fél a hiteltől, mert anélkül is ingatlanhoz juthat. Természetesen ez a megoldás is a hitel egy formája, ahol az eladó nyújt hitelt a vevő ( bérlő, használó) részére.

  Vannak azonban kockázatok is, ilyen a közüzemi díjak nem fizetése, amit az ingatlanra terhelhetnek, de ez kezelhető a megállapodásba épített különféle biztosítékokkal, illetve a közművek almérősítése kizárhatja az eladó ( az értékesebb csere ingatlan tulajdonosának) kockázatait.  A nemfizetés esetén pedig marad a felmondható bérlet - az eladó ( az értékesebb csere ingatlan tulajdonosának) üdvére. Használati jog esetében persze ez nem járható - már amennyiben bejegyzésre kerül a tulajdoni lapra.

  Mindezen megoldások mellé be lehet építeni olyan szerződéses biztosítékokat, mint pl. a jelzálogjog.

  A felek számára adott esetben alkalmazható egy megbízható biztosító, aki a nemfizetés kockázatát magára vállalja.

Készült Törökbálinton, 2010. június hónapban

                                                                                                 Dr. Győrfi László
                                                                                                                                    ügyvéd